Сектор недвижимости на протяжении десятилетий был основным объектом инвестиций для иранцев. «Земля никогда не умирает», – гласит старая персидская поговорка. Таким образом, рынок жилья и цены на него занимают важное место в психике иранцев. Простые иранцы задаются вопросом, смогут ли они когда-нибудь накопить достаточно средств, чтобы стать владельцами собственного жилья, зачастую крошечных квартир в многолюдных городах, таких как Тегеран или Тебриз. Если у них нет собственного жилья, они снимают его. Иранские семьи, которые платят за аренду, часто тратят 60-70% своего бюджета только на жилье. Любое повышение арендной платы снижает их способность покупать продукты питания или оплачивать другие услуги. Поскольку инфляция и безработица снижают средние доходы иранских семей, рост цен на жилье и арендную плату грозит катастрофой для иранских семей.

Граждане и наблюдатели недоумевают по поводу новой волны роста цен на жилье по всему Ирану. В принципе, цены на жилье должны расти в экономике, где уровень инфляции составляет 52,5%. И все же никто прежде не сталкивался с новыми нормами, возникающими на иранском рынке жилья.

Социальные сети полны просьб о помощи в поиске жилья после того, как арендодатели дважды или трижды повысили арендную плату для продления контракта. Есть сообщения о том, что арендодатели просят арендаторов согласиться платить за жилье в твердой валюте, такой как доллары США или евро. Даже если подобные заявления преувеличены теми, кто имеет доступ к Twitter или другим платформам, нельзя не заметить возросшую уязвимость иранских семей на рынке жилья.

Во-первых, в Иране в мегаполисах растет доля населения, арендующего жилье. По данным Статистического центра Ирана (SCI), сегодня за жилье платят больше иранцев, чем когда-либо с момента основания Исламской Республики. В 1986 году каждая пятая иранская семья снимала жилье, а к 2020 году уже каждая третья семья арендовала жилье. В Тегеране, столице Ирана, этот показатель составляет две из каждых пяти семей. Поскольку все больше иранских семей становятся арендаторами, их средства к существованию зависят от стабильности рынка жилья в экономике, печально известной своей нестабильностью.

Сменявшие друг друга иранские администрации обещали недорогое жилье, разрабатывали проекты массового строительства и предлагали иранцам кредиты, чтобы усмирить рынок.

Совсем недавно администрация президента Эбрахима Раиси ввела новые правила, включая ограничение на повышение арендной платы и кредиты для арендаторов и покупателей жилья. Однако эти меры обречены на провал. Например, иранское правительство запретило любое повышение арендной платы свыше 25% в столичном районе Тегерана, 20% в других столичных районах и 15% в других населенных пунктах. Однако весной 2022 года только в Тегеране арендная плата выросла на 50%. Если что и произойдет, так это то, что новые правила создадут неофициальный рынок аренды недвижимости, где арендодатели и арендаторы будут участвовать в номинальных сделках, реальные условия которых невозможно проконтролировать.

В результате роста цен на жилье многие жители Тегерана переехали в пригороды или близлежащие города в поисках доступного жилья. В резком контрасте с предыдущими волнами, состоявшими в основном из семей с низким уровнем дохода, новые выезжающие жители – это в основном семьи среднего класса, которые больше не могут позволить себе расходы на проживание в Тегеране, поскольку средняя арендная плата за среднюю квартиру в Тегеране достигла 95 миллионов иранских риалов ($310) в месяц. Сегодня средняя семья среднего класса должна отдавать весь свой ежемесячный доход на оплату аренды.

Реалии рынка не помешали властям обвинить в астрономических ценах на жилье риэлторов, подрядчиков и всех, кто спекулирует на рынке жилья. Вместо того чтобы признать рост цен следствием увеличения денежной базы и роста инфляции, иранские чиновники предпочитают объявлять о новых правилах, которые либо невозможно реализовать, либо, если они будут реализованы, они не окажут значительного влияния на цены на жилье.

Существует множество доказательств того, что колебания цен на нефть, денежно-кредитная политика и изменения в жилищном фонде способствуют изменению цен на жилье. Однако, изолированный международными санкциями и увядший из-за повышенного риска для деловой активности, иранский рынок жилья все больше становится единственным местом для инвестиций. В Тегеране индекс цен на жилье в июне 2022 года вырос на 32% по сравнению с июнем 2021 года. По имеющимся оценкам, в мае 2022 года только в Тегеране было совершено 14 000 покупок инвестиционной недвижимости. По данным местных журналистов, более 50% этих покупок было совершено только в трех районах из 22 районов Тегерана: шестом (центр западных районов Тегерана), 12-м (исторический центр Тегерана) и 22-м (крайний северо-западный угол Тегерана). В результате средняя цена жилья в этих районах в июне 2022 года выросла на 67% по сравнению с июнем 2021 года.

Сегодня средняя цена жилья в Тегеране составляет 414 800 000 иранских риалов за квадратный метр ($128 за квадратный фут) – примерно столько же, сколько средняя цена за каждый квадратный фут жилья в США. Однако средняя семья в городских районах зарабатывает в Иране примерно 210 долларов в месяц. По мере роста цен на жилье и снижения доходов населения увеличивается разрыв в недвижимости между тем, что может позволить себе спрос, и тем, что просит предложение. По оценкам, в Иране свободными остаются 1 170 000 единиц жилья. Только в Тегеране насчитывается 488 000 свободных единиц жилья. Однако у арендодателей мало стимулов сдавать их в аренду, поскольку лишь немногие из них имеют кредиты или потому, что они вынуждены платить высокие налоги на недвижимость.

Жилье в Иране дорогое, содержание недвижимости обходится недорого. Поэтому остается открытым вопрос, почему – вместо того чтобы реформировать налоги на недвижимость и стимулировать арендодателей сдавать или продавать свои запасы – иранское правительство продолжает контролировать цены на жилье с помощью указов. Результат налицо: иранский средний класс больше не может мечтать о собственном жилье, поскольку арендная плата за жилье поглощает все его доходы.